Vad är fastigheten värd?
Svårt att värdera
Att göra en korrekt värdering av en skogsfastighet är en komplicerad process. Det är svårt att jämföra med andra fastigheter, eftersom alla skogar är unika. En annan svårighet är att värdet förändras med tiden. Skogens utveckling, virkespriser och efterfrågan på fastigheter är några faktorer som påverkar.
Flera värden
Vid värderingar av skogsfastigheter brukar man ofta prata om tre värden; taxeringsvärde, avkastningsvärde och marknadsvärde:
- Taxeringsvärdet beräknas av Skatteverket och ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Det stämmer dock sällan i praktiken, ofta för att man utgår från bristfälliga eller schablonmässiga skogsuppgifter i beräkningarna.
- Avkastningsvärdet är det diskonterade nuvärdet av skogens framtida intäkter och kostnader. Värdet varierar med den ränta som används i kalkylen. Även skogstillståndet har inverkan. En hög andel slutavverkningsmogen skog ger intäkter nära i tiden, medan mycket planteringar och ungskog ger intäkter i framtiden. Ju längre in i framtiden avverkningsintäkten ligger, desto lägre nuvärde på fastigheten.
- Marknadsvärdet definieras som det mest sannolika priset för en skogsfastighet vid försäljning på den öppna fastighetsmarknaden.
- Man kan också prata om belåningsvärde, som inte behöver vara samma som marknadsvärde. En skog med mycket gammal, avverkningsmogen, skog ger inte så högt belåningsvärde.
- Det finns även mjuka värden, som exempelvis rekreation, jakt, närhet till vatten och känsla av att äga sin egen mark, som också behöver tas med i beräkningarna. Dessa är ofta mer svårbedömda för ekonomin.
Beräkna avkastningsvärdet
För att kunna beräkna avkastningsvärdet krävs ett aktuellt beståndsregister, en prognos för prisuppgifter för virke och skötselåtgärder, en bra modell som kan simulera tillväxten och en kalkylränta. En sådan beräkning är ofta komplicerad och kräver god kompetens i skogsvärdering och väl fungerande verktyg.
Bedöma marknadsvärdet
Marknadsvärdet tas ofta fram med den så kallade ortsprismetoden. Den innebär att man utgår från prisstatistik från de senaste fastighetsförsäljningarna i området. Några företag har tagit fram digitala värdeindikatorer som bygger på den här metoden. I dem fyller du i olika faktorer, som exempelvis skogsfastighetens läge i landet och total areal produktiv skogsmark (uppgifterna går att hitta i säljprospekt eller skogsbruksplan). Sedan beräknas ett uppskattat marknadsvärde. Dock kan de olika indikatorerna ge väldigt olika resultat, så ett tips är att använda flera och sedan ta ett medelvärde av dem.
Ta hjälp av expert
Även om avkastnings- och marknadsvärdet ger en ganska bra bild av skogens värde är det inte tillräckligt. En subjektiv bedömning behöver också göras. Att gå in i skogen och faktiskt titta på vilka möjligheter och hinder som finns. Utan ett besök i skogen är det omöjligt att veta om till exempel skogen drabbats av rotröta. Har du inte själv kompetensen att utföra en sådan bedömning, så ta hjälp av någon som kan hjälpa dig.