Priser på skogsfastigheter

Priset på skogsfastigheter ökade kraftigt efter millenieskiftet. Prisstatistik går att finna hos både Skogsstyrelsen och mäklaraktörer.
Bild: Gösta Hedberg

Vad är skogen värd?

Priset på skogsfastigheter har ökat kraftigt sedan millenieskiftet. Ökningen stannade av och gick till och med ned omkring 2013-2014, men tog ny fart 2015 enligt statistik från olika mäklarorganisationer. Under 2017 syntes en utplaning i södra Sverige men en kraftig prisökning i norra Sverige, medan 2018 såg stigande priser i södra och mellersta men sjunkande priser i norra Sverige. Under 2019 steg priserna i södra Sverige, och det genomsnittliga priset för en skogsfastighet nådde en ny rekordnivå. Ännu högre nivåer nåddes under första halvåret 2021 för södra Sverige.

Priser i skogskubikmeter

Priserna på skogsmark brukar anges i kronor per skogskubikmeter (m³sk). En mark med mycket ungskog och kalmark ger ju på kort sikt mindre utdelning för ägaren än en mark med mycket avverkningsmogen skog.

Ludvig & Co (f.d. LRF Konsult), en av landets största fastighetsmäklare av skogsfastigheter, brukar redovisa sin senaste prisstatistik

Real utveckling av priset på skogsmark under 10 år (2021)

Kr/m3sk och förändring i %.

  2019 2020 2021 1 år, % 5 år, % 10 år, %
Norra 281 303 333 +10 +27 +3
Mellersta 463 494 540 +9,4 +25 +17
Södra 717 718 817 +13,8 +26 +34
Hela Sverige 462 481 535 +11,3 +26 +19

 

Källa: Ludvig & Co (f.d. LRF Konsult), Skogspriser helår 2021

Marknadspriset är mer än bara virket

Priset avspeglar inte bara värdet på den växande skogen. Läge i landet, om det finns bostad på fastigheten, möjligheter till jakt och fiske och mycket annat gör att skogsmarkspriserna ofta överstiger värdet av virkesproduktionen (avkastningsvärdet). Här är några rapporter som belyser betydelsen av både  "hårda" och "mjuka" värden på skogsfastighetspriserna:

Ett sätt att spegla skillnader mellan marknadspris och avkastningsvärde är det skogsindex som Skogssällskapet sammanställer.

Inrapporterade marknadspriser, avkastningsvärden och skogsindex i december 2021 (från Skogssällskapet, Skogsindex) Kronor per hektar.

  Marknadspris Avkastningsvärde Skogsindex
Norrbotten 26400 20740 1,27
Mellannorrland 42000 34510 1,22
Uppland 85170 42540 2,00
Västra Sverige 98900 68200 1,45
Södra Sverige 109850 70880 1,55

 

Fastighetsvärdering vid överlåtelser och intrång

Fastighetsvärdet har stor betydelse vid överlåtelse av mark, till exempel vid en försäljning eller ett generationsskifte, och dessutom vid inlösen eller intrång vid reservatsbildning eller om mark ska bebyggas.

Vid värdering av överlåtelser av hela skogsfastigheter eller bestånd används ofta Lantmäteriets Beståndsmetoden (BM-Win). Vid intrång används ortsprismetoder, som visar vad fastighetsmarknaden normalt betalar, eller marknadsanpassade avkastningsmetoder, som tar hänsyn till fastighetens framtida nettoavkastning. Naturvårdsverket har en beskrivning om ersättning vid bildande av naturreservat.

Värdera själv

Mäklarföretaget Areal, LRF Konsult samt Norra Skogsägarna har publika räknesnurror som ger indikationer på prisnivåer och hur olika faktorer slår på priset (se länkarna). Man måste dock komma ihåg att priserna kan skilja sig enormt mycket från de beräknade nyckeltalen. 

Priset per hektar

Ludvig & Co. (tidigare LRF Konsult) redovisar prisstatistik både per skogskubikmeter och per hektar. Så här såg priserna per hektar ut 2021.

Landsdel Kronor per m3sk Kronor per hektar
Norra 333 36000
Mellersta 540 80000
Södra 817 127000
Hela Sverige 535 75000

Källa: Ludvig & Co (f.d. LRF Konsult), Skogsmarkspriser 2021 helår

Senast korrigerad: 2022-02-14

Kommentarer (5 st)

Furleng · 2019-07-08
Det skulle vara intressant med en text som visar värdering/pris av/på mark med olika ålder på skogen; från nyavverkad mark, till nysådd och fullmogen skog. Ovan sägs exempelvis 23 tkr i Norrland, men det är ett genomsnitt.
Svar från Skogskunskap · 2019-07-08
Hej Furleng, Ett tips är att ladda ner LRF Konsults prisstatistik via https://www.lrfkonsult.se/tjanster/fastighetsformedling/salja-fastighet/prisstatistik/. Där finns bland annat diagram som visar spridningen i priser per hektar beroende på virkesförrådet i olika landsdelar. Där syns tydligt att priset ökar med virkesförrådet (i diagrammen är spridningen 5000-80000 kr/hektar), men också att det är en enorm spridning som beror på andra faktorer som läge, arrondering, jaktmöjligheter, virkeskvalitet och mycket annat. / Skogskunskap
EAu · 2019-12-17
Statistiken känns helt missvisande och förvillar den som läser. Har under hösten -19 följt marknaden i norra halvan av Västernorrland och har inte ett enda exempel på försäljning under 260 kr/skm3. Prisspannet spänner över området från 260 upp till 440 kr/skm3. Snittet någonstans straxt under mitt emellan.
Svar från Skogskunskap · 2019-12-17
Hej EAu, Statistiken kan säkert vara missvisande lokalt eftersom den redovisar medelvärden för större områden. LRF Konsult har uppdaterat sin statistik även för halvåret 2019, och den visar snarare på en liten nedgång i norra och mellersta Sverige, men en uppgång i södra. Här kan du ladda ner LRF Konsults rapporter: https://www.lrfkonsult.se/tjanster/fastighetsformedling/salja-fastighet/prisstatistik/ . Hälsningar Skogskunskap.
Leif Öster · 2020-04-15
Upp till 80 % av överlåtelserna av privat skog lär ske inom släkten, ibland till rent symboliska priser. Hur hanteras detta i prisstatistiken? En betydande del av försäljningen/överlåtelser av skogsfastigheter sker genom fastighetsreglering utan lagfart. Hur fångas dessa förvärv upp i statistiken?
Svar från Skogskunskap · 2020-04-15
Hej Leif, De priser som redovisas från Ludvig & Co gäller de fastigheter som förmedlats genom deras fastighetsmäklare, och det är riktigt att många överlåtelser sker på andra sätt. Priserna speglar ändå den öppna marknaden och är intressanta för att kunna följa trender över tiden. Vi som sköter Skogskunskap har inte grävt ner oss för att hitta annan statistik men det finns säkert. / Skogskunskap
Peter · 2020-08-05
Jag vill köpa 0,5 hektar impediment skogsmark som gränsar min mark. Hur mycket ska man betala för den? Det växer näsan ingenting där. Några träd och buskar.
Svar från Skogskunskap · 2020-08-06
Hej Peter, rekommenderar att du frågar en mäklare. Det kan vara billigt men det kanske också är en mark som är viktig för en annan skogsägare, då kan den betinga ett högre pris trots att det inte växer så mycket. / Skogskunskap
Erik Wilhelmsson · 2020-10-21
Jag vill tipsa om ett exjobb som passar in på dessa sidor: Malin Brämsgården publicerade 2018 sitt exjobb med titeln "Vilka skogliga variabler på fastighetsnivå har störst samband med virkesavkastningsvärdet på skogsfastigheter i norra Sverige?. Umeå: SLU, Institutionen för skoglig resurshushållning Hon skattade avkastningsvärdet med Heureka PlanVis för många skogsfastigheter i norra Sverige, och sökte efter samband mellan mellan avkastningsvärdet och virkesförråd, bonitet med mera. "Eftersom avkastningsvärdet är viktigt för att ta fram ett marknadsvärde, finns det anledning att studera vilka skogliga variabler på fastighetsnivå som har starkast samband med avkastningsvärdet. I studiens användes data från 82 skogsbruksplaner som analyserades i Heureka PlanVis och i statistikprogrammet Minitab. En enskild variabel som förklarar avkastningsvärdet i hög grad är medelvolym per ha, men även bonitet och tillväxt är viktiga variabler. Andel av areal med höjd 20–25 meter, andel volym barr, samt andel slutavverknings- och gallringsskog äldre än lägsta slutavverkningsålder kan förklara avkastningsvärdet." https://stud.epsilon.slu.se/13739/
Svar från Skogskunskap · 2020-10-22
Hej Erik, tack för ett bra tips. Vi har lagt in det som en läsreferens med länk i texten nu. / Skogskunskap