Priser på skogsfastigheter

Skogsmarkspriserna sjönk kraftigt med över 11 procent under första halvåret 2024. Högst prisnedgång hade norra Sverige och lägst hade mellersta Sverige, enligt Ludvig & Cos summering av försäljningar.
Bild: Gösta Hedberg

Ränteläget har fortsatt påverkat priserna på skogsmark negativt under första halvåret 2024. Statistik från Ludvig & Co visar en kraftig nedgång i hela Sverige med drygt 11 procent. Den huvudsakliga anledningen anses vara ränteläget. 

I maj 2022 påbörjade Riksbanken en snabb och kraftig uppgångsfas av reporäntan med sista raka höjningen i slutet av september 2023. Detta gjorde att priserna på skogsmark, trots höga priser på skogsråvara började gå ner under hösten 2022, Prissänkningen har sedan fortsatt under 2023 och första kvartalet 2024. 

I norra Sverige där priset på skogsmark stått emot längst när räntehöjningarna påbörjades, har priset under första halvåret 2024 gått ner hela 20,3 procent. Lägst sänkning syns i mellersta Sverige (ca 5 procent). Detta anser Ludvig & Co beror på att marknaden i detta område reagerade snabbare än i norr när prisbilden sjönk, vilket innebär att en större statistisk prisnedgång redan skett tidigare. 

Statistiken visar också att priset på skogsmark var lägst under första kvartalet och sedan dess börjat stiga igen.  

Priser i skogskubikmeter

Priserna på skogsmark brukar anges i kronor per skogskubikmeter (m³sk). En mark med mycket ungskog och kalmark ger ju på kort sikt mindre utdelning för ägaren än en mark med mycket avverkningsmogen skog.

Skogspriser i kr / m3sk

  2022 2023 2024
(första halvåret)
% mot förra året % på fem år % på tio år
Norra  385 371 296 -20,3 +8 +19
Mellersta  559 535 508 -5,0 +13 +34
Södra 913 850 760 -10,6 +9 +41
Hela Sverige 587 557 495 -11,1 +10 +33

Norra = Norrbotten, Västerbotten, Jämtland och Västernorrland
Mellersta = Dalarna, Gävleborg, Värmland, n.v. delen av Västra Götaland, Uppsala, Västmanland, Örebro, Stockholm och Södermanland
Södra = Större delen av Västra Götaland, Östergötland, Jönköping, Kalmar, Kronoberg, Blekinge, Halland och Skåne
Källa: Ludvig & Co, Skogsmarkspriser halvår 2024

 

Skogspriser och prisernas utveckling uppdelat i mindre områden

  Område

2021
kr

2022
kr

2023
kr

1 år
%

5 år
%
10 år
%
karta-SE.png 10 265 281 270 -4,3 +32 +36
9 347 392 355 -8,7 +20 +28
8 363 440 439 -1,8 +50 +71
7 459 470 478 +4,1 +21 +55
6 563 524 526 -0,1 +20 +28
5 532 586 585 -0,3 +22 +30
4 807 918 667 -27,3 +6 +35
3 787 911 844 -7,6 +28 +63
2 754 817 785 -3,8 +24 +53
1 980 1114 996 -10,6 +50 +79
Totalt Sverige 534 587 557 -5,1 +28 +51

Källa: Ludvig & Co, Skogsmarkspriser helår 2023

Marknadspriset är mer än bara virket

Priset avspeglar inte bara värdet på den växande skogen. Läge i landet, om det finns bostad på fastigheten, möjligheter till jakt och fiske och mycket annat gör att skogsmarkspriserna ofta överstiger värdet av virkesproduktionen (avkastningsvärdet).

Ett sätt att spegla skillnader mellan marknadspris och avkastningsvärde är det skogsindex som Skogssällskapet sammanställer. Skogsindex bygger på aktuell prisrapportering från hela landet. Genom att dividera marknadspris för en skogsfastighet med avkastningsvärdet för virket får man en kvot som kan användas i jämförelse med andra fastigheter. Låg kvot innebär att du får mycket skog för pengarna, hög kvot betyder att du betalar för annat än virke (närhet till storstad, bra jakt, exploateringsmöjligheter etc).

Inrapporterade marknadspriser, avkastningsvärden och skogsindex för hösten 2023 (från Skogssällskapet, Skogsindex) Kronor per hektar.

  Marknadspris Avkastningsvärde Skogsindex
Norrbotten 36 000 33 410 1,08
Mellannorrland 61 600 61 885 1,00
Uppland 120 240 87 425 1,38
Västra Sverige 137 600 135 770 1,08
Södra Sverige 157 170 135 770 1,16


Fördjupande rapporter

Här är några rapporter som belyser betydelsen av både  "hårda" och "mjuka" värden på skogsfastighetspriserna:

Fastighetsvärdering vid överlåtelser och intrång

Fastighetsvärdet har stor betydelse vid överlåtelse av mark, till exempel vid en försäljning eller ett generationsskifte, och dessutom vid inlösen eller intrång vid reservatsbildning eller om mark ska bebyggas.

Vid värdering av överlåtelser av hela skogsfastigheter eller bestånd används ofta Lantmäteriets Beståndsmetoden (BM-Win). Vid intrång används ortsprismetoder, som visar vad fastighetsmarknaden normalt betalar, eller marknadsanpassade avkastningsmetoder, som tar hänsyn till fastighetens framtida nettoavkastning.

Värdera själv

Mäklarföretaget Areal och Ludvig & Co har publika räknesnurror som ger indikationer på prisnivåer och hur olika faktorer slår på priset (se länkarna). Man måste dock komma ihåg att priserna kan skilja sig enormt mycket från de beräknade nyckeltalen. 

Priset per hektar

Ludvig & Co. (tidigare LRF Konsult) redovisar prisstatistik både per skogskubikmeter och per hektar. Så här såg priserna per hektar ut 2023 och året innan.

Landsdel 2022 2023
Norra 41 000 41 000
Mellersta 85 000 82 000
Södra 145 000 127 000
Hela Sverige 84 000 78 000

Källa: Ludvig & Co (f.d. LRF Konsult), Skogsmarkspriser 2023 helår

Senast korrigerad: 2024-08-26
Hade du nytta av innehållet på denna sida?

Kommentarer (5 st)

Erik Wilhelmsson · 2020-10-21
Jag vill tipsa om ett exjobb som passar in på dessa sidor: Malin Brämsgården publicerade 2018 sitt exjobb med titeln "Vilka skogliga variabler på fastighetsnivå har störst samband med virkesavkastningsvärdet på skogsfastigheter i norra Sverige?. Umeå: SLU, Institutionen för skoglig resurshushållning Hon skattade avkastningsvärdet med Heureka PlanVis för många skogsfastigheter i norra Sverige, och sökte efter samband mellan mellan avkastningsvärdet och virkesförråd, bonitet med mera. "Eftersom avkastningsvärdet är viktigt för att ta fram ett marknadsvärde, finns det anledning att studera vilka skogliga variabler på fastighetsnivå som har starkast samband med avkastningsvärdet. I studiens användes data från 82 skogsbruksplaner som analyserades i Heureka PlanVis och i statistikprogrammet Minitab. En enskild variabel som förklarar avkastningsvärdet i hög grad är medelvolym per ha, men även bonitet och tillväxt är viktiga variabler. Andel av areal med höjd 20–25 meter, andel volym barr, samt andel slutavverknings- och gallringsskog äldre än lägsta slutavverkningsålder kan förklara avkastningsvärdet." https://stud.epsilon.slu.se/13739/
Svar från Skogskunskap · 2020-10-22
Hej Erik, tack för ett bra tips. Vi har lagt in det som en läsreferens med länk i texten nu. / Skogskunskap
Peter · 2020-08-05
Jag vill köpa 0,5 hektar impediment skogsmark som gränsar min mark. Hur mycket ska man betala för den? Det växer näsan ingenting där. Några träd och buskar.
Svar från Skogskunskap · 2020-08-06
Hej Peter, rekommenderar att du frågar en mäklare. Det kan vara billigt men det kanske också är en mark som är viktig för en annan skogsägare, då kan den betinga ett högre pris trots att det inte växer så mycket. / Skogskunskap
Leif Öster · 2020-04-15
Upp till 80 % av överlåtelserna av privat skog lär ske inom släkten, ibland till rent symboliska priser. Hur hanteras detta i prisstatistiken? En betydande del av försäljningen/överlåtelser av skogsfastigheter sker genom fastighetsreglering utan lagfart. Hur fångas dessa förvärv upp i statistiken?
Svar från Skogskunskap · 2020-04-15
Hej Leif, De priser som redovisas från Ludvig & Co gäller de fastigheter som förmedlats genom deras fastighetsmäklare, och det är riktigt att många överlåtelser sker på andra sätt. Priserna speglar ändå den öppna marknaden och är intressanta för att kunna följa trender över tiden. Vi som sköter Skogskunskap har inte grävt ner oss för att hitta annan statistik men det finns säkert. / Skogskunskap
EAu · 2019-12-17
Statistiken känns helt missvisande och förvillar den som läser. Har under hösten -19 följt marknaden i norra halvan av Västernorrland och har inte ett enda exempel på försäljning under 260 kr/skm3. Prisspannet spänner över området från 260 upp till 440 kr/skm3. Snittet någonstans straxt under mitt emellan.
Svar från Skogskunskap · 2019-12-17
Hej EAu, Statistiken kan säkert vara missvisande lokalt eftersom den redovisar medelvärden för större områden. LRF Konsult har uppdaterat sin statistik även för halvåret 2019, och den visar snarare på en liten nedgång i norra och mellersta Sverige, men en uppgång i södra. Här kan du ladda ner LRF Konsults rapporter: https://www.lrfkonsult.se/tjanster/fastighetsformedling/salja-fastighet/prisstatistik/ . Hälsningar Skogskunskap.
Furleng · 2019-07-08
Det skulle vara intressant med en text som visar värdering/pris av/på mark med olika ålder på skogen; från nyavverkad mark, till nysådd och fullmogen skog. Ovan sägs exempelvis 23 tkr i Norrland, men det är ett genomsnitt.
Svar från Skogskunskap · 2019-07-08
Hej Furleng, Ett tips är att ladda ner LRF Konsults prisstatistik via https://www.lrfkonsult.se/tjanster/fastighetsformedling/salja-fastighet/prisstatistik/. Där finns bland annat diagram som visar spridningen i priser per hektar beroende på virkesförrådet i olika landsdelar. Där syns tydligt att priset ökar med virkesförrådet (i diagrammen är spridningen 5000-80000 kr/hektar), men också att det är en enorm spridning som beror på andra faktorer som läge, arrondering, jaktmöjligheter, virkeskvalitet och mycket annat. / Skogskunskap