Priser på skogsfastigheter

Vad är skogen värd?

Det oroliga omvärldsläget och ett ökat ränteläge har påverkat priserna på skogsmark negativt under 2023. Priserna har sjunkit i nästan hela Sverige med i genomsnitt 5,1 procent. Enligt prisstatistik från Ludvig & Co (en av landets största fastighetsmäklare av skogsfastigheter) började prisnedgången redan under hösten 2022 i södra Sverige,  ökade under 2023 och spred sig sakta först till mellersta Sverige och efter sommaren även till norra Sverige.

Den genomsnittliga prisnedgången för 2023 är 6,9 procent i södra Sverige, 3,6 procent i mellersta Sverige och 4,2 procent i norra Sverige.

Priserna är dock fortfarande på en hög nivå om man jämför med hur det såg ut för 5–10 år sedan. 

Priser i skogskubikmeter

Priserna på skogsmark brukar anges i kronor per skogskubikmeter (m³sk). En mark med mycket ungskog och kalmark ger ju på kort sikt mindre utdelning för ägaren än en mark med mycket avverkningsmogen skog.

Skogspriser i kr / m3sk (2023)

Källa: Ludvig & Co, Skogsmarkspriser helår 2023

Skogspriser och prisernas utveckling uppdelat i mindre områden

	Område	2021 kr	2022 kr	2023 kr	1 år %	5 år %	10 år %
	10	265	281	269	-4,3	+32	+36
	9	347	392	357	-8,7	+20	+28
	8	363	440	432	-1,8	+50	+71
	7	459	470	490	+4,1	+21	+55
	6	563	524	523	-0,1	+20	+28
	5	532	586	585	-0,3	+22	+30
	4	807	918	667	-27,3	+6	+35
	3	787	911	842	-7,6	+28	+63
	2	754	817	786	-3,8	+24	+53
	1	980	1114	996	-10,6	+50	+79
	Totalt Sverige	534	587	557	-5,1	+28	+51

Källa: Ludvig & Co, Skogsmarkspriser helår 2023

Marknadspriset är mer än bara virket

Priset avspeglar inte bara värdet på den växande skogen. Läge i landet, om det finns bostad på fastigheten, möjligheter till jakt och fiske och mycket annat gör att skogsmarkspriserna ofta överstiger värdet av virkesproduktionen (avkastningsvärdet).

Ett sätt att spegla skillnader mellan marknadspris och avkastningsvärde är det skogsindex som Skogssällskapet sammanställer. Skogsindex bygger på aktuell prisrapportering från hela landet. Genom att dividera marknadspris för en skogsfastighet med avkastningsvärdet för virket får man en kvot som kan användas i jämförelse med andra fastigheter. Låg kvot innebär att du får mycket skog för pengarna, hög kvot betyder att du betalar för annat än virke (närhet till storstad, bra jakt, exploateringsmöjligheter etc).

Inrapporterade marknadspriser, avkastningsvärden och skogsindex för hösten 2023 (från Skogssällskapet, Skogsindex) Kronor per hektar.

Fördjupande rapporter

Här är några rapporter som belyser betydelsen av både  "hårda" och "mjuka" värden på skogsfastighetspriserna:

• Paulsson, J. 2002. Den icke-monetära nyttans betydelse för prisbildningen på skogsfastigheter - en intervjuundersökning. (pdf)
• Sandström, E. & Wagerland, M. 2003. Marknadsstudie över prisbildningen av skogsfastigheter i Värmlands län och Gävleborgs län. (pdf)
• Nicou, A. & Sand, T. 2006. Privata skogsägares värdering av monetära och icke-monetära värden i Mälardalen och Norrbotten. (pdf)
• Brämsgården, M. 2018. Vilka skogliga variabler på fastighetsnivå har störst samband med virkesavkastningsvärdet på skogsfastigheter i norra Sverige? SLU, Examensarbete. (pdf)

Fastighetsvärdering vid överlåtelser och intrång

Fastighetsvärdet har stor betydelse vid överlåtelse av mark, till exempel vid en försäljning eller ett generationsskifte, och dessutom vid inlösen eller intrång vid reservatsbildning eller om mark ska bebyggas.

Vid värdering av överlåtelser av hela skogsfastigheter eller bestånd används ofta Lantmäteriets Beståndsmetoden (BM-Win). Vid intrång används ortsprismetoder, som visar vad fastighetsmarknaden normalt betalar, eller marknadsanpassade avkastningsmetoder, som tar hänsyn till fastighetens framtida nettoavkastning.

Värdera själv

Mäklarföretaget Areal och Ludvig & Co har publika räknesnurror som ger indikationer på prisnivåer och hur olika faktorer slår på priset (se länkarna). Man måste dock komma ihåg att priserna kan skilja sig enormt mycket från de beräknade nyckeltalen. 

• Areals värderingssnurra
• Värdeindikator Ludvig & Co (fd. LRF Konsult)

Priset per hektar

Ludvig & Co. (tidigare LRF Konsult) redovisar prisstatistik både per skogskubikmeter och per hektar. Så här såg priserna per hektar ut 2023 och året innan.

Källa: Ludvig & Co (f.d. LRF Konsult), Skogsmarkspriser 2023 helår